世界上即將興起的房地產市場

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儘管由於信貸儲備池枯竭，世界範圍內的房地產市場正在走軟，但某些地區卻即將成長。為了找到這些地區，我們關注新興市場中經濟擴張、通漲率、私有財產權的保護力度以及貸款獲取途徑，以檢驗首都城市以及商業中心的居住情況。我們並未指望這些市場在接下來的6個月到12個月中價值發生爆炸性的增長，但在接下來的五年當中，它們很可能被證明值得投資。

就說特拉維夫吧。由於以色列在九十年代後期以及21世紀的頭幾年裏一直與通貨緊縮搏鬥，房地產市場也在苦苦掙扎。位於倫敦的房地產調查公司法蘭克騎士指出，直至2006年，虛弱的市場已將價格下壓了4%，但是去年價格爬升了2%。考慮到國際貨幣基金組織指出2007年該國的國內生產總值暴漲5.1%，而且今年預計增長3.8%，價格漲勢有望延續。

深度分析：世界上即將興起的房地產市場

或者考慮一下吉隆坡——馬來西亞的首都，也是全球貿易的最大贏家之一。馬來西亞的經濟增長比臨近的東南亞國家毫不遜色，而通貨膨漲和消費者價格卻差不多是同地區最低的。這意味著經濟體內有更多資金，而且民眾口袋裏面的錢占了更大的消費。根據法蘭克騎士的報告，吉隆坡若干地區的家庭住宅價格比最初的報價上漲了50%到70%，而建築商一窩蜂地衝進去滿足需求。

方法

我們將新興國家定義為那些從發展中國家向發達國家轉型的國家。巴西、俄羅斯、印度和中國（通常縮寫為BRIC）是最經常被引用的範例。擬出我們的前十名的時候，我們以廣泛使用的摩根史坦利資本國際公司的新興市場清單為基準。

我們不考慮發展中市場，因為它們經常發生劇烈動盪。舉例來說，2006年投資者對波羅地海國家垂涎三尺，根據法蘭克騎士的報告，那時拉托維亞和愛沙尼亞的家庭住宅價格分別增加了66%和24%。而在2007年價格走勢完全相反，分別貶值了7%和14%。法蘭克騎士研究主任利亞姆‧拜利稱之為「令人震驚的財富逆轉」，而且用「不確定的就業條件、增長的利率和家庭債務」來說明逆轉的原因。

在清單的撰編過程中，我們採用來源於世界經濟論壇2007年度「全球競爭力報告」以及世界銀行集團2007年度的「經營業務」研究中關於私有財產權以及獲取貸款的相關資料。這些資料由自由與民主研究院提供。該研究機構位於祕魯利馬，專注於新興及發展中市場的財產權經濟收益。

個人物權是房地產投資的重要推動力。在中國，土地是國有的並租賃給個人的，所以投資的誘因不是很大。例如2002年，當中國政府想要擴建上海附近的洋山深水港時， 政府就拆除了當地的住戶的房屋，並且把抗議者送進了監獄農場。

這並不是說北京或上海的高級物業就不會升值，事實上，在這類比較富裕的地區，高級的住宅一直升值幅度很大。但是如果只有小部分地區發展很好的話，市場很難獲得整體的穩定。而且，發展中國家的富人並不總能避開在一個權利受限政府下所承擔的負擔。

在羅馬尼亞，Dominic von Hapsburg最想做的一件事就是出售他的價值超過一億美元的城堡，但是政府聲稱城堡是國家財產，出售城堡的行為無效。

在一個新興市場上，可能資本的可獲取性比物權更重要。如果人們不能找到資金的貸款者，市場將會崩潰因為除了有大量現金儲備的人之外沒有人有能力購買物業。當房地產市場停滯，資金緊張時，情況就會如南佛羅里達州一樣，數萬套房屋空置，壓低了周邊房屋的價值。

「在一個特定國家，取得貸款的難易程度說明了資本市場的力量。」ILD的資深研究員Satya Thallam說，「但它同時顯示了資本市場的透明度……交易費用是多少，要和一個銀行經理通電話有多困難，有多少人需要打點。它和任何直接的衡量標準一樣關鍵。」

最後，我們再加入從國際貨幣基金組織得到的增長和通貨膨漲資料。經濟增長是地產增值的最大單項推動之一，而通貨膨漲水準嚴重的影響著投資的價值。

讓我們以烏克蘭的基輔或莫斯科（編按：位於俄羅斯）為例。在過去的三年以及對2008年的預期中，兩者的通貨膨漲水準都達到了兩位數。如果房產的價格同比上漲的話，對投資者來說，收穫也不是很大。

但是在類似智利的聖地牙哥或者約旦的阿曼這樣的市場上，在經濟成長的同時，通貨膨漲水準並未失去控制，那麼經濟的擴張在房地產市場上將意味著更大的價值因為它代表著人們在貸款市場上的承受水準。如果通貨膨漲沒有抬高消費品的價格，那麼居民在每個月底將有更多的銀行存款，這意味著他們可以支付和要求更好的住房。

原文：Forbes.com World's Up-And-Coming Real Estate Markets

【2008-04-02 富比世】